Nieuczciwa konkurencja pomiędzy pośrednikami w obrocie nieruchomościami – klauzula wyłączności

Jesteś pośrednikiem i zawarłeś z klientem umowę pośrednictwa z klauzulą wyłączności? I nie chciałbyś, aby inny pośrednik podebrał Ci tego klienta? Ostra konkurencja pomiędzy pośrednikami może jednak przejawiać się również tym, że Twój konkurent za nic będzie miał Twoją klauzulę wyłączności.

Zarówno pośrednicy w obrocie nieruchomościami, jak i ich klienci, pytają mnie o to, co się dzieje w przypadku, gdy klient ma podpisaną z jednym pośrednikiem umowę pośrednictwa z klauzulą wyłączności, a mimo to decyduje się na zawarcie umowy z drugim pośrednikiem. Czy ten drugi pośrednik ponosi wobec pierwszego odpowiedzialność za naruszenie klauzuli wyłączności? Nie zamierzam tu rozważać kwestii oceny działania takiego klienta, lecz chciałbym skupić się na skutkach prawnych dla tego drugiego pośrednika, który nie wie (lub nawet wie) o tym, że klient jest już związany z innym pośrednikiem.

Odpowiedzi na takie pytanie należy szukać przede wszystkim w ustawie o zwalczaniu nieuczciwej konkurencji. Pośrednicy są przecież przedsiębiorcami konkurującymi ze sobą o klientów, a ww. ustawa wprost reguluje kwestie (nie)uczciwej konkurencji pomiędzy przedsiębiorcami.

Odpowiedzialność drugiego z pośredników możemy rozważać przede wszystkim z punktu widzenia art. 12 ww. ustawy, zgodnie z którym czynem nieuczciwej konkurencji jest m.in. nakłanianie klientów przedsiębiorcy do rozwiązania z nim umowy albo niewykonania lub nienależytego wykonania umowy, w celu przysporzenia korzyści sobie lub osobom trzecim albo szkodzenia przedsiębiorcy. Aby móc zastosować ten przepis konieczne jest jednakże posiadanie wiedzy przez drugiego z pośredników o wcześniejszej umowie z klauzulą wyłączności zawartej z innym pośrednikiem. Jeśli drugi pośrednik wie o takiej umowie i mimo to nakłania klienta do rozwiązania takiej umowy bądź jej niewykonania, to na podstawie powyższego przepisu może ponosić odpowiedzialność wobec pierwszego pośrednika.

Prawniczy komentatorzy nie są zgodni co do tego, czy już samo złożenie oferty klientowi przez drugiego pośrednika, który wie o wcześniejszej umowie z klauzulą wyłączności zawartej z innym pośrednikiem, stanowi czyn nieuczciwej konkurencji. Na pewno więc uzyskanie takiej wiedzy powinno zapalić lampkę ostrzegawczą, gdyż złożenie w takiej sytuacji oferty klientowi może spowodować odpowiedzialność pośrednika wobec jego konkurenta.

Odpowiedzialności na podstawie powyższego przepisu co do zasady nie będzie ponosił pośrednik, który nie wie o wcześniejszej umowie z klauzulą wyłączności. Należy jednakże pamiętać, że odpowiedzialność pośrednika będzie zawsze zależała od wszystkich okoliczności danej sprawy. Ponadto pośrednik może ponosić odpowiedzialność również na podstawie tzw. klauzuli generalnej zawartej w ww. ustawie, zgodnie z którą czynem nieuczciwej konkurencji jest działanie sprzeczne z prawem lub dobrymi obyczajami, jeżeli zagraża lub narusza interes innego przedsiębiorcy lub klienta.

Nieuczciwa walka o klientów pomiędzy pośrednikami może zatem spowodować, że jednemu z konkurentów można będzie przypisać czyn nieuczciwej konkurencji, co może z kolei prowadzić do np. obowiązku zapłaty odszkodowania innemu pośrednikowi.

Jeżeli spotkałeś się z nieuczciwą konkurencją pomiędzy pośrednikami w obrocie nieruchomościami, podziel się swoimi doświadczeniami w komentarzu do tego wpisu.

2 Comments

  • avatar image tatiana 28 Lis 2019 Reply

    Dzien dobry, mam zapytanie, a mianowicie podpisałam umowę z dwoma biurami pośredniczącymi sprzedaż nieruchomości – zaznaczę, że umowy są otwarte. Jeden z klientów był najpierw w biurze 1 i oglądał nieruchomość, a następnie poszedł do biura 2 i również oglądał nieruchomość i doszło do sprzedaży przez biuro 2. problem mój polega na tym, że po sprzedaży przez biuro nr 2 biuro nr 1 żąda ode mnie 1/2 prowizji umownej ponieważ ten klient był również u niech. Prowizje zapłaciłam wg umowy do biura nr 2, które sprzedało nieruchomość. Jak mam postąpić z roszczeniem biura nr 1?

    • avatar image Dariusz Mojecki 28 Lis 2019 Reply

      Na to pytanie nie sposób odpowiedzieć bez analizy umów. Wiele zależy od brzmienia konkretnej umowy, a w szczególności od tego, w jaki sposób zapisano przesłanki nabycia wynagrodzenia przez biuro 1.

Add new comment